中金：预计存量房市场景气度修复或仍须一定时间

　　中金公司研报认为，自去年末以来尽管二手房成交量有所恢复，但房价持续下行、累计跌幅已达8%，叠加领先供需指标仍偏弱、近期局地疫情反弹等因素，预计存量房市场景气度修复或仍须一定时间，新房市场受房企信用问题拖累所须时间更长。当前各地支持购房需求和“保交楼”政策持续加码，其目的均在于提高基本面修复速度，预计在这一过程中财务稳健、土储优质、拿地积极的均好型房企受益最大。

　　中金：8月存量房成交量、价均降，租金转跌

　　本轮周期房价自峰值累计下行约8%，8月存量房成交量、价均边际下行。价格层面，8月中金同质性二手住宅成交价格指数环比仍跌0.9%(7月-0.8%)，同时成交议价空间维持在3.43%的相对高位(7月3.46%)，价格整体延续下行趋势。自2021年6月峰值点后房价累计跌幅为8.2%，其中超高/高能级城市和中低能级城市分别累计下降7.2%和10.4%[1]。数量层面，8月二手房成交量指数环比下降14%，但由于去年同期基数显著走低同比转增约一成，如以2019和2020年同期平均水平为基数则8月降幅约为-5%(7月+13%)。

　　8月存量房市场供需领先指标均仍偏弱，疫情散发或增加短期不确定性。需求侧，8月重点城市挂牌房源关注度环比仍跌1.3%(7月-1.3%)，同比跌幅接近一成，潜在购房需求依旧偏弱；供给侧，8月中金同质性二手住宅挂牌价格指数环比下降0.7%(7月-0.6%)，存量挂牌房源调价幅度边际继续走弱5BP至-2.67%，售房者价格预期延续下行趋势。基于供需两侧指标构建的8月领先景气指数环比仍降0.08%(7月-0.09%)。尽管二手房成交量自去年4季度以来已略有恢复，但我们预计整体存量房市场景气度(尤其是价格层面)的修复仍须一定时间，尤其是考虑到近期多地疫情散发可能带来的干扰。

　　8月住宅挂牌租金环比转跌，监测以来租售比上行明显。8月中金同质性挂牌租金指数环比转跌0.3%，同比跌幅因基数原因走阔至-2.4%(7月-1.7%)；同时由于挂牌售价下跌较快，平均租售比边际上行至1.99%，较2021年5月首次观测以来累计上行9BP.8月平均待租周期为2.31个月，与上月基本持平。

　　自去年末以来尽管二手房成交量有所恢复，但房价持续下行、累计跌幅已达8%，叠加领先供需指标仍偏弱、近期局地疫情反弹等因素，我们预计存量房市场景气度修复或仍须一定时间，新房市场受房企信用问题拖累所须时间更长。当前各地支持购房需求和“保交楼”政策持续加码，其目的均在于提高基本面修复速度，我们预计在这一过程中财务稳健、土储优质、拿地积极的均好型房企受益最大。

　　风险

　　政策变化或基本面修复不及预期；房企信用端加速恶化；疫情影响超预期。

（文章来源：证券时报·e公司）