光大证券：地产逐步筑底回暖 物管迎来估值修复

　　政策面友好，地产逐步筑底回暖，物管迎来估值修复

　　1)我们前期提出，物管政策面、基本面以及发展前景向好趋势均没有出现变化；随着后续地产信用问题的厘清、个别公司风险事件的有序处理、以及港股市场整体价值逐步体现，物管板块的整体估值有望修复。详见20220524《三产就业人数近半，物管开启独立发展——房地产行业(物业服务)2022年中期投资策略》。

　　2)地产行业方面，近期廊坊官宣取消限购限售，保障居民合理购房需求，需求侧宽松信号加强，或向周边环京及高能级城市传导政策进一步宽松预期，修复市场悲观情绪；供给侧房企融资传递破冰信号，债券发行边际回暖，7月房企境内外单月合计发债1017亿元，环比+80.6%，同比+3.3%；地方政府及金融机构合作，以“地产纾困基金”等方式助力房企纾困，地产逐步筑底回暖，行业风险缓释。

　　3)物管政策面持续友好。国家层面，8月8日，国家发改委等部门印发《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》，延续服务业增值税加计抵减政策，2022年对生产、生活性服务业纳税人当期可抵扣进项税额继续分别按10%和15%加计抵减应纳税额。国家延续扶持政策，有利于物业企业减轻增值税税负压力。地方层面，8月9日，深圳提出按照在管项目总建筑面积1元/m2的标准，向积极配合街道、社区开展联防联控工作的物业企业发放相关疫情防控补贴。7月18日，北京提出推广“劲松模式”和“首开经验”，鼓励物业企业参与旧改，充分发挥物业服务前置作用，加速推进老旧小区改造工作。住建部摸排显示，“十四五”需完成的老旧小区改造建筑面积约40亿平，旧改给物管带来较大存量拓展空间。

　　4)我们认为，各级政府持续出台友好政策，物管行业长期发展趋势向好；地产供需两侧传递回暖信号，市场悲观情绪有望修复；“保交楼”方案逐步落地，部分民营地产公司纾困在望，龙头民营物管公司有望迎来估值修复。

　　风险分析：人工成本快速提升风险，第三方外拓竞争加剧风险，增值服务拓展风险，关联方依赖风险，外包业务质量风险。

（文章来源：光大证券研究）