海通证券涂力磊：政策给予持续支持 乐观看待2022年地产板块表现

　　嘉宾介绍：涂力磊，海通证券研究所所长助理，地产行业首席分析师

　　地产政策边际向好，如何看待板块年内的投资价值？稳增长政策下，地产板块能够率先受益？板块投资的潜在风险点在哪里？春节之后行业前景可以更乐观一些？对此，海通证券分析师涂力磊跟大家分享精彩观点。

　　涂力磊表示，往后阶段来看，在供给侧和需求侧双向都有更好的政策利多情况下，地产板块作为早周期行业，后续将会更大程度的受益经济维稳的逻辑。后续对于改善性需求应该也先会从因城施策的角度给予更多的支持，优质的公司估值正常情况下是能够在8倍以上的。但是过了1月30日，至少是上半年的重大资金刚性兑付节点就过去了，2月份之后市场应该更加乐观一些。

　　以下为文字精华：

　　1、海通证券涂力磊：乐观看待2022年板块表现

　　主持人：去年下半年以来，地产板块的市场表现如何？

　　涂力磊：总体市场围绕政策走，本轮的政策跟前几轮存在一定差异，主要是以供给侧的政策作为起始点。回顾过去，第一次供给侧政策出现在2020年8月份，三道红线政策之后，在2020年地产公司肯定是在持续降杠杆。

　　进入到2021年后，开年1月3日我们认为重要的事件就是银行体系的双集中，即作为对地产按揭贷款还有居民按揭贷款整个的指标管理进入到全面监控过程中，这两个政策成为本轮供给侧改革的核心引导方向。

　　2021年3月份开始，土地端也出现了集中土地出让等一系列的以分类监管、集中管理等相类型的政策，在以上集中政策的管理之下，我们认为上半年行业的销量，投资增速还有企业资金面表现尚可，但是进入下半年之后整体基本面就开始走弱，甚至出现目前违约，风险事件。

　　虽然上半年基本面好，但是调控的目标没有达到。所以，投资界普遍还是担忧调控会持续加码，因此反倒是去年上半年股价比较差。进入去年三季度后基本面下行，与此同时信用违约事件开始大幅出现，这就使得三季度整个上市公司、企业都在下调2021年的销售预期，基本面预期和业绩预期，因此从股票的涨幅还有债券端的涨幅来讲，其收益水平和经营形势都比较差。

　　进入到去年四季度之后，10月份应该说一行两会领导是第一次对地产相关业务进行了一次表态，整体来讲是以提振信心，保持稳定，持续保持健康发展为核心。10月的市场有一个小幅的反弹过程。

　　但是，10月20日左右出台了房产税，整体来讲，由于房产税是属于相关的存量税种，对未来带来了新增内容，投资端比较顾忌，所以10月的小幅反弹只持续了10个交易日左右，然后一直开始下行。

　　进入到11月份之后，整个市场对于未来的发展，对于新的政策，包括对于管理层维稳信心的逻辑应该就明显提振了。股价表现看，11月基本也是去年的底部，转完11月后进入12月就是政治局会议，中央经济工作会议，基本上保障了市场的信心。同时，在制度上还有后续的监管逻辑上，为更多的基层单位还有实操部门带来了明确的政策方向和指示。

　　所以，转完年之后到了1月3日可以看到，整个地产行情就开始正式启动了，表现为龙头公司集中上行，与此同时收并购业务、贷款利率、经营形势还有体系内的资产总和，不良业务的处理都进入了加速阶段。

　　所以在这个过程中，核心龙头公司受益于供给侧改革，最终会在市场的竞争格局中做强做大，股价表现和指数表现都非常的好。

　　后续央行进行了第一次降息，我们认为降息代表这需求侧政策的开始，也是真真正正经济维稳大门的打开。

　　往后阶段来看，既然在供给侧和需求侧双向都有更好的政策利多情况下，地产板块作为早周期行业，也是整个经济中最重要的发动机，我认为后续将会更大程度的受益经济维稳的逻辑。

　　龙头公司在这一轮既有现金，目前杠杆潜在指标和空间也非常的充足，无论是在一级市场的招拍挂，还是二级市场的收并购过程中，都会占有天时地利人和的优势，因此在后续的表现过程中表现更好。

　　2、海通证券涂力磊：政策方面或迎来持续支持

　　主持人：站在这个时点上投资者更关心的是未来的政策是不是还有进一步放松的空间，具体政策我们没办法预测，但是这个空间或者边际上的改善，涂总是怎么看的？

　　涂力磊：我们认为从各个表态包括去年的中央经济工作会议，包括昨天的经理对于经济看法的各类型说法来讲，经济维稳工作已经是政治工作的一部分了，这个政治站位是非常重要的一个环节。

　　民营公司包括负债类企业的债务化解以前是存在一定难度和压力的，因为它有可能跟房地产调控总体方向相背离。但是如果经济维稳的重要性提升，可以打消很多在业务部门对于放宽房地产实体政策的疑虑。

　　第二个，政策端整体还是分为两段，第一个是供给侧的政策，第二个是需求侧的政策。目前供给侧的政策我相信在上半年应该持续加码，而且供给侧政策的方向主要围绕并购进行。我们认为，今年上半年整个并购空间、并购逻辑包括并购业务的数量都会大幅增大。

　　政策端也会给予并购业务足够的资金支持和相关的政策辅助，按这个角度来讲，考虑到大的国有公司，龙头型企业和高资信公司，无论在债务空间上，运营能力上，公司把控上，品牌优势上都具备有更好的空间和条件。所以，如果需要参与，我们相信他们会是这个市场上非常大的一部分主力。

　　公开信息看到，去年1到11月央行总共的房地产按揭贷款里面，90%都是用于首套房的，对于二套房和改善性需求相对来讲是偏谨慎的。考虑到前期相关监管层对于按揭贷款的使用方向，还有具体的改善性需求表达了相对肯定的态度，而且在12月中央经济工作会议里面也明确提到支持房地产市场，满足住房市场需求。

　　因此我们预期在必要的时间点上，对于改善性需求应该也先会从因城施策的角度给予更多的支持。后续应该是供给、需求两端同时发力，最终保证整个市场和行业进入到更好的状态当中去。

　　主持人：地产股近期也涨了一波了，未来上涨还有空间吗？

　　涂力磊：未来的市场空间和发展应该是本轮的供给侧改革要体现效果，简单来讲怎么体现效果？就是行业集中度提升，以及优势公司和优质公司的竞争力量逐步改善的或者。

　　今年二季度，包括一季度的后半段，第一轮土拍和第二轮土拍将是对本次供给侧改革最好的阐释和验证，因为通过持续的调控，以及对相关资金面的监管和发展，只有在足够强的资金实力的企业，以及相对高资信级别的公司才有可能在今年第一轮和第二轮土拍中获得受益，一旦在土拍中受益之后，大家对于项目盈利点，还有最终的ROE水平应该会有更加乐观的态度。

　　此前市场普遍预期，由于地产公司的经营效率不高，再加上部分公司财务杠杆过足，导致利润率偏低，很多项目很多公司都不挣钱的在做一些业务，这使得ROE水平市场担忧会跌到8以下，跌到8以下的话估值水平就不可能太高。

　　如果能在今年第一轮和第二轮土拍过程中，验证了大部分的龙头公司和优质型企业既能获得较多的项目，还能够获得正常、合理地运维水平。优质的公司没有逻辑长期保持在4、5倍的状态，正常情况下8倍以上是应该看得到的。

　　3、海通证券涂力磊：优质地产龙头估值将提升

　　主持人：当前地产板块整体估值仍是比较低？

　　涂力磊：跟其他板块相比，包括跟同类海外公司相比，我们认为5、6倍的时候整体讲比较平淡，美国正常龙头公司大概在8到12倍，如果涉及新资产业务，包括现金流业务，如果现金流占比更高，ROE回报率更高的话估值也会更高。

　　我们相信通过这一轮供给侧改革，所有企业都会对杠杆，对持续性经营，对现金流有更多的深入的理解，这会使得留存下来的企业在未来的发展和自身战略中，更符合中长期的市场价值。因此我们认为通过这一轮的考验能够存活下来的，且活的好的公司，它应该理应享受更高的估值和溢价水平。

　　主持人：政策边际改善，但行业基本面不是特别乐观，这对地产板块投资有何影响？

　　涂力磊：整个上半年，基本面都不会太好的，主要的原因一方面是来自于持续性的流动性冲击，很多企业目前还处在恢复的过程中。此外，房地产投资增速在持续向下，考虑到去年上半年基数偏高，所以预期上半年销量、房地产投资增速、新开工土地购置持续下降。但是，正是因为这种趋势，才使得龙头公司的竞争实力会更强。

　　因为在行业向上的过程中，其实每个人都可以掌握优势，如果行业在向下的过程中，虽然有政策支撑，但是龙头公司肯定可以更大程度受益于政策支撑的方向和特点。通过这一轮的淬火，龙头公司在未来的长期竞争和长期发展中会取得更好的竞争实力。

　　主持人：地产行业潜在的风险点有哪些？

　　涂力磊：债务违约的问题是否是绝对意义上结束了？不一定。我们认为会缩小但不代表着就彻底清零了，往后阶段来看，我们认为还会存在着民营地产公司，尤其是前面高杠杆、高负债过于严重的公司，不排除它还是会有违约行为。

　　只是相比前半段的集中性违约而言，市场对这类型的接受能力，以及政府在处理这类型问题上，应变手段应该会更加的从容，让大家可以接受。所以，今年风险肯定会继续存在，只是市场对这个有正确的认识。

　　第二个，今年下半年，行业是有涨价风险的。原因在于从供给侧角度来讲，上半年供给是充足的，同时由于销量上半年不见得会好，所以会存在一些库存。但是，越往下半年走的话，考虑到前面的新开工投资、土地购置紧缩非常的明显，去化水平即便是去化的慢，总库存量往下半年看也是会很明显的下降，下降完毕之后，因为房地产有施工周期，不见得在可预期的6到8个月之内能够充分的补库存，不排除下半年的后半段存在涨价风险。

　　第三个，2021年大部分地产公司业绩增速偏弱，但是市场已有预期，这个事情会影响一下节奏，但不会改变趋势。因为2021年整体上来讲，这个事情已经过去了，地产公司更看的还是未来的销量还有政策。

　　主持人：2022年地产板块投资，投资者最需要关注的是什么时候？

　　涂力磊：首先我认为过完春节就需要高度关注了，龙头公司在前期利好过程中也回调，是一个很好的上车机会。主要的原因是因为春节一过完马上就进入到“两会”时点了，考虑“两会”时间是3月6到9日，1、2月的宏观经济数据是3月15日出台，目前的角度来看，应该说1、2月的数据仍然会比较有压力。

　　所以在数据出台之前，对于地产板块是偏暖节奏，市场可能还是会提前反应。在二季度中段，尤其在“两会”召开之前，我认为地产板块的投资逻辑和行业相关的股价还会有所反应。

　　第二个，之所以讲过完春节就会启动，主要原因还在于1月30日是一个重大的资金支付节点，很多的工程款，工人工资是要在1月30日之前完全到位的，所以在这个过程中，不排除很多企业存在资金压力，还会有零星的资金问题或者信用风险问题造成市场担忧。

　　但是过了1月30日，至少是上半年的重大资金节点或者刚兑周期，集中性的刚兑周期就过去了，在这个刚兑周期没有倒下的企业，原则上来讲已经过了很大一关，市场应该会对他们的估值水平给予更乐观的态度。根据公开信息来讲，结合两个时点，尤其春节过完的2月份之后，市场应该是会更加乐观一些。